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前言
在房價高漲、房貸利率偏低的時代，訪間廣告總是充斥：⌈房子熱銷完售⌋、⌈土地成本變高，房價只會越來越貴⌋、⌈老了以後租不到房子⌋…或是⌈晚五年買房竟然多存422萬！⌋、⌈月薪55K，卻被40年房貸逼上絕路…拒當屋奴⌋這一類推崇租屋的文章。
對於自住客來說：買房與租房哪個比較好一直是熱門話題，當然每個人的背景情況和需求不同，也沒有一定的答案，老P會先釐清建商的廣告迷思，再教大家買房與租房的評估方式。
廣告迷思
房子熱銷完售：
每個建商都會這麼說，這是為了營造搶手的氣氛，開價才能提高，也才有買氣。總不能說⌈還有一堆空屋賣不出去⌋，因為根本沒人會想買。
簡單的評斷方式：廣告打得越兇的，代表房子越難賣。晚上大樓的燈沒亮幾間，都是賣不出去或是投資客買的。
就算是賣光，第一手持有者大都是投資客，因為他們能獲得第最新消息，再加上現在資金氾濫、房屋持有成本低的環境下會大舉屯房，看看現在空屋數就知道了。(下圖資料採用巢運)
而房價會像十幾年前一樣，再飆個兩三倍嗎？老P認為很難，因為台灣人能負擔的房價就這麼多，而買房的優勢快用光了。
例如：房貸利率從以前6%降到1%，屋內空間越做越小，持有成本低到不合理，房貸時間越來越長，幾乎是貸貸相傳….但實質薪資卻是呈現倒退的狀態。
除非台灣敢開放中國來炒房，不然以現在高房價所得比的現況，實在很難再提升。
老了以後租不到房子：
這句話對一半，現階段台灣的租屋環境非常糟，房東因為怕麻煩所以不喜歡租給老年人。但老P認為當我們老了以後情況會大幅改善，原因在於人口結構的變化。
參考國家發展委員會資料，下圖是2020人口結構圖可知，目前人數最多的年齡層是35~45之間，根據聯徵中心統計這年齡層也是購屋主力，而儘管台灣已邁向老齡化社會，但在65歲以上的人數比重目前還是少數，所以房東當然不想租給老人，租給35歲最左右的年齡層比較划算。
但20年過後，人口數比重最高的齡年層在65歲左右，而35歲購屋年齡層的人數少的可憐。手中握有大部分選票的老人，老P相信會得到更多政府福利，而租屋市場勢必會轉型成老人為主。
買房與租房的評估方式
如同一開始所說的，每個人的背景與需求都不同，故買房和租房沒有一定的答案，只有適不適合而已，下列老P提供4項評估方式供大家參考，希望再評估過後找到適合的選擇，老P將會一一說明內容
1. 換屋需求：必要的理由
先評估自己有沒有必要的購屋需求，例如：⌈不買房的話，岳母不讓女兒嫁給你⌋、⌈小孩長大了，居住空間不夠⌋、⌈居住環境太糟糕，無法居住⌋、⌈房東一直漲租金⌋、⌈工作穩定了⌋….像這類的理由是可換屋的。
如果是⌈聽說房價要漲了，快點買不然會來不及⌋、⌈有個自己的家才有幸福感⌋、⌈先買起來以免老了租不到房⌋…這一類的理由就不是必要的購屋需求，因為很多理由都是被房仲的行銷廣告洗腦的。
2. 資金準備：總房價3~3.5成
計算資金前須先確認自己的購屋需求：例如在哪個地區買房？格局多大？生活機能或是學區的考量？知名建商？…
確認好自己的需求後，上樂居網站查詢想要購買的房子資料，參考好幾年實價登入資料(平均價位)，就可以知道頭期款+其他費用(稅、代書、裝潢)，準備資金約房屋總價的3~3.5成。
請預留生活預備金，剩下來的錢如果 > 房價3~3.5成，則可以購買。
PS：生活預備金的準備方法請參考連結
3. 租金與買房成本比：<70%租房，>70%買房
買房的成本資出不單單只是房貸而已，還包含管理費、房屋稅、地價稅、維修費(新屋先不用算)，而租房的成本只有房租而已。
計算方式：
租金 / (房貸+管理費+稅+維修費) 大於 70%適合買房 , 如果小於70%則是租房較優。
4. 月收入負債比：<1/3買房，>1/3租房
訪間常說：每個月的房貸需 < 1/3家庭總收入。
但老P認為應該是每個月的買房成本(房貸+管理費+稅+維修費…) < 1/3 家庭總收入比較安全。
因為1/3總收入只是概估，實際上每個家庭的固定支出(保險、小孩學費、稅、交通..)都不相同，為了不影響生活品質或是想留點餘力做投資，建議將房子的固定支出降低為1/4家庭總收入。
舉例：如果家庭的月收入(稅後)是10萬元，則每個月的房屋支出須為3.3萬以下。
結論：不買房子不會死人，只要錢足夠就可以買。
買房好還是租房好的優缺點，網路上已經討論到爛了，老P也不認為只有一種答案，只想表達房價是回不去10年前的價格了，而租房也會因為人口結構改變的關係而逐漸改善。
如果你有必要的換屋需求，而且資金準備以及之後每個月的房屋成本都能負擔，那就買房吧！
假如錢不夠或是挑不到中意的就再等等，不用擔心未來買不到房，只能再偏鄉地區買，因為建商卯起來蓋重劃區，交通也開始四通八達往偏鄉延伸。
以自住的角度去看不用在乎房價的漲跌，只須在乎當下買不買得起。只要你未來不會賣房子到偏鄉地區(資本利差所得)，或是將房子出租(每個月現金流)，或是增貸再投資(現在投資的報酬率越來越低了，風險也提高)
那房子就是一幅畫，一幅賞心悅目卻不能幫你賺錢的畫，而你還要花錢去維護它。
老P目前採用的方法是用第二桶金買房，延遲買房消費，讓第一桶金持續錢滾錢，給您參考。
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